بخش دوم
در مقاله قبل مطالبی به اختصار در خصوص انواع سازندگان و انبوه سازان در منطقه 22 ارائه شد. در ادامه بر آنیم تا با ارائه نکاتی چند، مواردی را که خریداران و سرمایه گذاران در بخش املاک می بایست در هر پیش خریدی بدان توجه خاص داشته باشند به اختصار شرح دهیم تا خریداران، این آیتم ها را از سازنده و یا دفتر فروش طلب کرده و با دقت بررسی نمایند.
- رزومه و ماهیت سازنده
بدون شک هر پروژه ای با عنوان خاص و همچنین سازنده اش شناخته می شود. سازنده چه شخص باشد چه شرکت تعاونی قطعا باید رزومه و کارنامه ای قابل استعلام داشته باشد تا متقاضیان شرکت در پروژه بتوانند با بررسی سوابق تعاونی و یا شرکت سازنده، به میزان توانایی و تخصص ایشان واقف گردند. بدین منظور سرمایه گذاران باید با یافتن پاسخی درخور برای سوالاتی نظیر موارد مطروحه در ذیل، به نتیجه مطمئنی در این خصوص دست یابند؛
- پروژه های سابق سازنده در موعد مقرر و با قیمت توافق شده اولیه به اعضا تحویل داده شده اند ؟
- سازنده در پروژه های قبلی خود تا چه حد موفق عمل کرده است و پروژه در روند ساخت توقف و خواب داشته است؟
- سطح کیفی پروژه های قبلی سازنده در چه حد بوده است و آیا پروژه های تحویل داده شده جایگاه خوبی در بازار خرید و فروش دارند؟
- پس از اتمام آن پروژه ها شرکت سازنده توانسته است امور مربوط به تفکیک سند و انتقال قطعی را به اتمام رساند؟
2. سند مالکیت زمین
پس از بررسی رزومه کاری سازنده، نوبت به بررسی وضعیت مالکیت زمین می رسد. در این مرحله خریدار باید با مراجعه به مشاور املاک جهت رویت تصاویر اسنادی مبتنی بر مالکیت سازنده بر زمین اقدام نماید.
- در بهترین حالت سند مالکیت زمین به نام سازنده منتقل شده است.
- در حالت دوم سند مالکیت به همراه مبایعه نامه ی خرید آن توسط سازنده ارائه می گردد که نشان دهنده این امر می باشد که زمین مورد نظر توسط سازنده از مالک زمین با شرایط پرداختی خاص خریداری شده است.
3. پروانه و جواز ساخت
پس از بررسی وضعیت مالکیت زمین نوبت به بررسی جواز ساخت می رسد. مشاور املاک می بایست در صورت صدور جواز ساخت توسط شهرداری، این مورد را نیز به رویت خریدار برساند. معمولا پروژه هایی که در مراحل ابتدایی کار و در حال پیش فروش کردن واحدها هستند، زمین را با شرایط یا نقدی خریداری کرده اند و مشغول انجام امور مربوط به صدور جواز از شهرداری می باشند. نکته مهم در این مورد توجه خاص خریداران به میزان تراکم یا همان جواز ساخت می باشد. یعنی اگر پروژه مورد نظر 100 واحد دارد، سازنده می بایست مدرکی دال بر داشتن مجوز ساخت برای 100 واحد را ارائه نموده و سپس اقدام به پیش فروش این تعداد واحد نماید. چرا که در صورت عدم دریافت مجوز برای این تعداد واحد، با توجه به پیش فروش تعدادی بیش از تعداد مجاز خریدارانی که بابت یک واحد پول پرداخت کرده اند متضرر شده و نام و اعتبار سازنده و پروژه نیز خدشه دار خواهد شد.
4. روند پیش فروش واحدها
از دیگر نکات مهمی که یک خریدار باید مدنظر قرار دهد، نحوه پیش فروش واحدها و نظم حاکم براین روند است. البته که نحوه پیش فروش واحدها باید متناسب با قوانین برج سازی و عرف منطقه باشد. در این مرحله خریداران باید به مواردی نظیر موارد ذیل دقت کنند؛
- انتقال زمین در کدام مرحله است؟ سازنده این مرحله را به اتمام رسانده است یا خیر که در صورت عدم اتمام این مرحله حداقل شرایط پرداختی خرید زمین از مالک قبلی باید شفاف باشد.
- واحدها باید با متراژ مشخص طبق تراکم و نقشه مصوب شهرداری به فروش رسانده شوند.
- در صورتی که پروژه شخصی ساز است، طبقه، متراژ، تیپ و جهت واحد باید مشخص شده باشد و سازنده حق ندارد این امتیازات را از خریدار سلب نماید همچنین ضریب طبقات طبق طبقه ی واحد مورد فروش می بایست محاسبه گردد. قطعا این موارد در صورتیکه سازنده در قالب تعاونی باشد مدنظر قرار نخواهد گرفت.
5. نحوه انتقال مالکیت
انتقال مالکیت به خریداران به دو شیوه انجام می پذیرد؛
- سازنده های شخصی طی امضای قراردادی در دفتر اسناد رسمی، قدرالسهم زمین را به خریدار واگذار می کنند.
- تعاونی های سازنده نیز از طریق دفترچه مالکیت واحدهای پیش فروشی را به اعضا منتقل می نمایند.
متداول است که بین واریزی خریدار و انتقال مالکیت چند ماهی فاصله ایجاد شود که البته این فاصله زمانی و زمان ثبت در دفترخانه می بایست در قرارداد قید گردد.
6. شیوه پرداخت
معمولا در پروژه های پیش فروش، در ابتدا هزینه تراکم و زمین طی شش ماه تا یکسال دریافت شده و سپس تا زمان تحویل، هزینه ها بصورت اقساط از اعضا اخذ می گردد. در نتیجه لازم است خریدار نسبت به قیمت زمین، تراکم و هزینه ی ساخت آگاهی کامل داشته باشد و این مبالغ بصورت شفاف در قرارداد قید گردند. در کل می توان گفت فرمول عمومی جهت شرایط پرداخت یک پروژه ی پیش فروش به نحوی است که درصد پرداخت از هزینه ی کل با درصد پیشرفت فیزیکی پروژه برابر است. یعنی به ازای 50 درصد از پیشرفت فیزیکی پروژه خریدار می بایست 50 درصد از هزینه ی ساخت را پرداخت کرده باشد.
با توجه به تعاونی و یا شخصی ساز بودن پروژه، پرداخت ها یکی از دو شیوه زیر خواهند بود؛
- سازندگان شخصی با قیمت قطعی قرارداد می بندند و واحدها با همان قیمت قید شده به اعضا تحویل داده می شوند.
- در پروژه های تعاونی ساز قیمت ساخت علی الحساب بوده و با برآورد کارشناسی تعاونی اعلام و در زمان تحویل، هزینه های تمام شده با احتساب هزینه بالاسری محاسبه و از اعضا دریافت خواهد شد. البته در تعاونی های رزومه دار قیمت علی الحسابی اعلام شده فاصله ی چندانی با قیمت تمام شده نخواهد داشت.
7. نحوه اعلام فراخوان
نکته آخری که خریداران باید توجه ویژه ای بدان داشته باشند شیوه فراخوان و تبلیغ پیش فروش توسط سازنده است. معمولا به محض اعلام فراخوان توسط سازندگان معتبر، اکثر واحدها توسط اعضایی که از پروژه های قبلی همین سازنده خرید داشته اند، رزرو و خریداری می شود. مابقی واحدها نیز معمولا توسط یک دفتر املاک معتبر در منطقه به صورت نمایندگی فروش یا دفتر فروش به فروش می رسند. چرا که چنین سازندگانی فروش خود را بصورت انحصاری در یک دفتر املاک انجام داده و در عضوگیری نیز فیلترهای خاصی دارند تا پس از ساخت بافت ساکنین آن برج قابل قبول باشد. این در حالیست که سازندگان و پروژه هایی که اعتبار خوبی در منطقه ندارند از آنجاییکه به تنهایی توانایی فروش واحدهایشان را ندارند، توسط بیش از سه دفتر املاک توصیه می شوند.
در این مطلب تلاش شد تا حتی المقدور مواردی که یک متقاضی می بایست پیش از یک سرمایه گذاری موفق با آنها آشنایی داشته باشد ارائه گردد.
نگارنده ؛ بزرگمهر کیانی
ثبت ديدگاه